Основными документами, регламентирующими процесс оценки в России, являются Федеральные стандарты (ФСО №№1.2,3). Стандарты являются обязательными для применения всеми субъектами при расчете стоимости объектов. При выполнении работы по определению суда (арбитражного, третейского) или по решению органа по контролю над деятельностью, специалист должен применять вид стоимости, который предписан соответствующим документом. При оформлении отчета специалист применяет только достоверную информацию, поскольку отчет – это документ, включающий сведения доказательственного характера. Разработанные и утвержденные стандарты регламентируют виды стоимости, подходы, методы деятельности.
Виды стоимостей:
- Рыночная: это максимально вероятная цена отчуждения объекта на рынке при наличии конкуренции в условиях разумных действий сторон, при наличии информации, при отсутствии обстоятельств чрезвычайного характера.
- С ограниченным рынком: применяется для объектов, продать который на открытом рынке невозможно, или продажа связана с дополнительными затратами;
- Замещения: это затраты в денежном выражении на создание аналогичного объекта за вычетом износа;
- Воспроизводства: сумма затрат в денежном выражении на создание объекта из аналогичных материалов, с использованием идентичных технологий за вычетом износа;
- При существующем использовании: определяется с учетом цели и условий применения объекта;
- Инвестиционная: зависит от доходности для определенного лица при определенных целях по инвестициям;
- Для целей налогообложения: определяется для исчисления базы налогов, расчет выполняется по соответствующим нормативным правовым актам;
- Ликвидационная: применяется при отчуждении объекта в кратчайшие сроки (меньше сроков экспозиции аналогов);
- Утилизационная: равна сумме рыночной стоимости материалов и затрат на утилизацию объекта;
- Специальная: для определения величины в договор об оценке включаются условия, не содержащиеся в стандартах.
Применяемые подходы:
- Затратный подход (расчета затрат на восстановление (замещение) объекта за вычетом износа);
- Сравнительный подход основан на сравнении объекта с аналогами при условии наличия информации о сделках;
- Доходный подход основан на расчете доходов от объекта в будущем.
Метод оценки – алгоритм расчета стоимости объекта в рамках подхода. Оценка стоимости недвижимости, прочих объектов - это механизм управления собственностью. Потребность в услугах по расчету стоимости возрастает с ростом класса собственников в России. Например, приватизация имущества, принадлежащего государству, требует услуг специалистов оценочных компаний по оценке имущества. Оценка обязательна при изъятии имущества для государственных нужд, при переучете основных фондов компании, при привлечении инвестиций, при оформлении кредита, при страховании имущества. Обеспечение по кредиту - залог имущества. База для величины залоговой стоимости – ценность объекта на рынке. Для анализа риска кредитного учреждения важно рассчитать отношение рыночной стоимости залога и величины кредита.
Цели и методы оценки связаны неразрывно. Стандарты рекомендуют применять максимальное количество подходов, ограничение возможно только по причине недостатка информации.
Затратный подход требует от специалиста квалификации в работе со всеми видами износа, в применении финансовой математики, в анализе рисков, в прогнозировании денежных потоков, в сборе информации на рынке. Сравнительный подход требует достоверной информации о сделках. Если объект не доходен, то целесообразно применение сравнительного подхода. В случае если объект приносит прибыль, то основной подход - доходный, а вспомогательные методы - сравнительный и затратный. Комплексное применение трех подходов позволяет определить максимально точно рыночную стоимость.
|
